Rispondiamo alla domanda di alcuni lettori

Alcuni lettori, proprietari di terreni nell’agro monopolitano, ci hanno chiesto se è corretto pagare l’ ICI come terreno edificabile, quando di fatto l’Ufficio Tecnico nega le autorizzazioni. Abbiamo effettuato una ricerca e vi proponiamo la seguente sentenza della Cassazione.

«La Suprema Corte, dopo aver sancito che ai fini ICI fosse sufficiente il semplice inserimento del terreno nel P.R.G. come area edificabile perché questo fosse tassato come tale (Cass. 24/08/2004, n. 16751), ha mutato orientamento e con una chiarificante e condivisibile sentenza (n. 21644 del 16 novembre 2004) ha stabilito che il terreno pur inserito nel P.R.G. come area edificabile, ma di fatto soggetto a vincolo d’inedificabilità, in quanto l’effettiva edificabilità viene è subordinata all’emanazione di un piano attuativo o soggetta a ”misure in salvaguardia”, deve essere considerato e dunque tassato ai fini ICI, come terreno agricolo, in quanto tale terreno di fatto non è utilizzabile a scopo edificatorio.

Del resto, come previsto dalla definizione contenuta nel D.Lgs n. 504/92, è edificabile “l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti generali e attuativi … ”. Pertanto, come sottolineato dalla Suprema Corte, risulta logico dedurre che se l’edificazione è vietata fino all’approvazione dei piani attuativi (piani particolareggiati o di lottizzazione) o fino a quando la norma di salvaguardia non è stata revocata o dichiarata decaduta, con la conseguente impossibilità di fatto di ottenere valida concessione edilizia per edificare, non è sostenibile che quell’area è utilizzabile a scopo edificatorio. La utilizzabilità presuppone la possibilità attuale e non potenziale di edificare.

Di conseguenza illegittima appare la prassi fino ad ora seguita dai Comuni, i quali anche allo scopo di reperire maggiori entrate fiscali, hanno sempre considerato sufficiente il semplice inserimento del terreno nel P.R.G. come area fabbricabile per considerarlo tale anche ai fini ICI.

Al riguardo appare opportuno sottolineare che l’ICI è un’imposta periodica con cadenza annuale che, a differenza dell’imposta di registro, non deve colpire la plusvalenza (aumento di valore) che ha ottenuto il terreno con il suo inserimento nel P.R.G. come terreno edificabile, ma “tassa” il possesso dell’immobile nel corso dei vari anni d’imposta. Ne consegue che fintantoché un terreno è soggetto a vincolo d’inedificabilità, risulta illegittimo, ai fini ICI, considerarlo “area edificabile”.

La sentenza in commento si segnala per ragionevolezza e portata argomentativa. Senza dubbio genererà un considerevole contenzioso con i Comuni, i quali continueranno, per note ragioni di cassa, a perpetuare la loro prassi impositiva. »

(Altalex, 20 maggio 2005. Nota di Daniele Monari)