CAPITA DI ACQUISTARE CASE IN EDILIZIA CONVENZIONATA PER FAMIGLIE MENO ABBIENTI SENZA SAPERLO

C'erano una volta le case popolari. Il quadro normativo e obblighi. Pagamenti in nero e speculazioni edilizie.

Il D.P.R. 06/06/2001, legge n.380, regola la materia edilizia e, nell’ambito di codesto testo, gli articoli 17 e 18 sono estremamente chiari in merito all’edilizia convenzionata.

L’EDILIZIA CONVENZIONATA è stata istituita e regolata allo scopo di aiutare le famiglie meno abbienti e a basso reddito a comprare una casa di proprietà, quindi parliamo di un’edilizia che non si discosta molto da quella che una volta realizzava le cosiddette case popolari. Questo tipo di abitazioni, secondo la legge, devono essere sottoposte a una serie di vincoli generali che vengono indicizzati in maniera più precisa dalle autorità comunali in base ad accordi e convenzioni firmate con la Regione; questi rapporti sono altresì ben descritti nel quarto comma del secondo articolo (Competenze delle Regioni e degli Enti Locali) della medesima legge di cui sopra.

COSA POSSONO FARE I COMUNI? - Gli Enti pubblici (di solito i Comuni) possono destinare alcune aree di loro proprietà all’edificazione di immobili con caratteristiche prefissate, per la vendita a prezzi calmierati (ridotti in misura che può variare dal 20% al 40%  rispetto a quelli di mercato) oppure destinati alla locazione sempre a prezzi convenzionati. Nel contratto di convenzione tra Comune e costruttori, infatti, sono stati stabiliti certi parametri per la determinazione del prezzo d’acquisto, di quello dell’eventuale rivendita o del canone da applicare in caso di locazione.

POSSIBILI SPECULAZIONI EDILIZIE - Scopo di queste clausole vincolanti è chiaramente quello di impedire speculazioni su alloggi fin dall’origine destinati a calmierare il mercato. In realtà però, poiché nessuno ha vigilato sull’applicazione delle norme vigenti sulla vendita degli alloggi di edilizia convenzionata, è avvenuto che tali immobili, sono stati venduti a prezzo di mercato con super guadagni a favore dei costruttori. Per eludere la norma, nel rogito si fissa il prezzo di vendita come convenzionalmente pattuito (se non addirittura a un prezzo inferiore) mentre il compratore consegna in nero al venditore la differenza fra tale prezzo e quello effettivamente pagato. Fino a qualche tempo fa questa pratica era favorita dal fatto che con le norme in vigore prima dell’esecuzione del decreto legge n. 223/2006 (convertito in legge n. 248/2006) bastava dichiarare nel rogito un importo della compravendita non inferiore al valore catastale dell’immobile per essere in pratica al riparo da ogni accertamento del fisco.

GLI OBBLIGHI IMPOSTI DALLA NORMATIVA - La nuova normativa, invece, tende a stabilire altri criteri che però hanno una ricaduta effettiva sugli immobili in edilizia convenzionata. Il comma 22 dell’art. 35 del D.L. n. 223/06, infatti, introduce un adempimento a carico delle parti (compratore e venditore) che pongono in essere cessioni di beni immobili. In pratica si tratta di indicare in atto, sotto responsabilità penale per false dichiarazioni (reclusione sino a due anni art. 483 del codice penale), tutte le modalità di pagamento delle somme sborsate, tenendo conto che i pagamenti in contanti non possono superare i 12.500 Euro, pena l’applicazione delle norme antiriciclaggio (sino al 40% dell’importo pagato).

In una situazione di mercato immobiliare di questo tipo, vi è inoltre da non sottovalutare il fatto che coloro i quali hanno acquistato abitazioni convenzionate a prezzo pieno, possono richiedere la restituzione della somma di denaro eccedente rispetto al prezzo fissato da norme imperative di legge. Si tratta, per concludere, di norme che tendono alla moralizzazione nella compravendita di questo tipo di immobili i cui veri danneggiati sono coloro che hanno acquistato abitazioni convenzionate senza neanche saperlo.

A voi è mai capitato di acquistare edilizia convenzionata? Vi siete mai imbattuti in fenomeni di malcostume? Raccontateci la vostra esperienza.