Gli elaborati tecnici del Pug sono stati trasmessi alla Regione, e in città si respira più che mai aria di nuove “fabbriche”. Sento commenti del tipo: il piano è stato definitivamente approvato all’unanimità dal consiglio comunale; il sessanta per cento delle osservazioni sono state accettate; quasi tutti i proprietari di suoli sono stati accontentati; finalmente potremo costruire dappertutto.

ESPANSIONE EDILIZIA- In effetti se diamo una prima veloce sbirciatina alla coloratissima tavola PUG/S 11 datata 29/10/2009, sembrerebbe che Monopoli fra poco stia per diventare tutta un cantiere, visto che la sua prevista espansione edilizia risulta concentrata esclusivamente tra la tangenziale e il mare. Ma anche proprietari e possessori di terreni situati nelle aree residenziali delle principali contrade del nostro grande tenimento extraurbano, sembrano ora tirare un respiro di sollievo. Giacché le loro (le nostre) ansie edificatorie sono rimaste incartate per poco meno di mezzo secolo, l’equivalente di quasi tre generazioni.

AREE RURALI- Le aree rurali (le famose zone 6 e 7) che di fatto sono state e sono tuttora agricole, continuano ad essere vessate da una irragionevole tassazione (l’Ici) prima ancora di costruirvi le agognate abitazioni, per essere state considerate come suolo edificatorio soltanto in teoria lungo l’arco di validità di almeno tre piani regolatori.

PUG ARCH. OLIVA- Il prof. arch. Federico Oliva ha letteralmente confermato, ancora una volta, la validità di tutte quelle aree residenziali dei centri di contrade, facendo disegnare dai suoi collaboratori linee assolutamente indicative per la formazione di lotti per agevolare, si dice, la elaborazione dei Pue (piani urbanistici esecutivi), ricadendo nello stesso “pantano” dei predecessori (vedi cenni storici). Con un’aggravante: che fra un po’ andrà di moda (obbligatoria) la cosiddetta “prequazione urbanistica” che sostituisce la procedura espropriativi (che rimane comunque a disposizione dell’amministrazione in caso di inadempienza dei proprietari interessati). Che la gestione del futuro strumento urbanistico consentirà al Comune di controllare (al meglio) il mercato delle aree attraverso l’attuazione programmata del cosiddetto comparto perequativo. Che, in teoria, questo nuovo sistema di gestione edilizia pubblico-privato, da applicare nei contesti residenziali di nuovo impianto, in città e anche nelle contrade, dovrebbe calmierare i prezzi dei terreni occorrenti sia per la costruzione delle opere d’interesse collettivo sia per l’edificazione privata. Che si tratta in sostanza di un innovativo metodo di pianificazione esecutiva che coinvolge con ugual valore tutti i suoli inclusi in un determinato programma costruttivo, nei cui limiti siano contenute insieme previsioni di opere pubbliche e private, che stabiliscono localizzazioni convenute prescindendo dalle proprietà immobiliari. Suvvia, siamo seri! Vogliamo scommettere che l’unica certezza che rimane è che il Comune continui a riscuotere l’imposta comunale sugli immobili? Sulle aree residenziali rurali, appunto! Se non c’è lo zampino del “gattopardo” in tutto ciò, poco ci manca!

POTERE EDIFICATORIO DELL’AMMINISTRAZIONE- L’Amministrazione potrà esercitare il potere edificatorio come una sorta di jus primae noctis, esattamente come poteva farlo in passato (possedendo per prima il diritto di pianificare attraverso la redazione dei vecchi piani particolareggiati). Finora non l’ha fatto, ad eccezione però dei piani di edilizia popolare, artigianale, industriale (redatti dagli stessi elaboratori esterni dei Prg e mai dagli addetti del locale ufficio tecnico) e di quello del centro antico, anche questo affidato a una coppia di pur validi professionisti esterni, tuttavia vanificato da un’approvazione regionale anacronistica pervenuta dopo ben 12 anni. Soltanto verso la metà degli anni Ottanta vi fu un tentativo di redigere d’ufficio piani particolareggiati finalizzati all’edificazione nelle aree residenziali delle contrade, ma non sono mai andati a buon fine per ragioni politiche e tuttora restano chiusi in un cassetto. Qualora la conduzione della cosa pubblica continuasse ad essere ingessata come nel passato, nel senso che spesso nella pianificazione urbanistica prevale l’iniziativa privata di pochi e audaci promotori immobiliaristi attraverso i vecchi PdL (piani di lottizzazione, che ora verranno identificati con l’acronimo Pue, piani urbanistici esecutivi), dubito che l’interesse generale in futuro possa trarre beneficio da questi nuovi scenari disegnati dal Pug. Che, peraltro, per avere validità dovranno essere compatibili con il Drag, il Ptcp, il Putt, il Pai, i Sic, la Zps, la Vas, la Via e chi più ne ha più ne metta.

Cordiali saluti

Franco Muolo

EDILIZIA NELL’AGRO (cenni storici)- A partire dal lontano dicembre 1965 iniziò a prendere corpo un ponderoso snocciolamento di “retini” a strisce grigio scuro mai visto prima che indicavano la possibilità di realizzare ville e villette senza soluzione di continuità ad iniziare, per l’area collinare, dalla ridente contrada Cozzana fino alla lontanissima contrada Zingarello e, lungo la costa, da Santo Stefano fino ai confini con il territorio di Egnazia, senza escludere le contrade intermedie di L’Assunta, Sant’Antonio d’Ascula, Lamalunga, Vagone, Macchia di Monte(Piano Capitanio/ Martino). Dopo la definitiva entrata in vigore (1° settembre 1968) della famosa legge “ponte” (6 agosto 1967, n. 765) diventava obbligatorio per i Comuni dotarsi di piani regolatori generali che dovevano pianificare la totalità dei propri territori. Fu proprio per questo motivo che il piano Capitanio/Martino subì il mutilamento dell’operatività nelle campagne (la sua approvazione fu limitata al solo centro urbano, ponendo come limite di sviluppo residenziale la vecchia tangenziale della strada statale n. 16, ora viale Aldo Moro) da parte della sezione urbanistica che faceva capo al Provveditorato alle OO.PP. E’ facile immaginare che se quel piano fosse stato approvato nella sua interezza (bastava presentare un disegno e una domanda per avere dopo pochi giorni la licenza di costruzione) oggi avremmo avuto, oltre alla città d’origine, anche una Monopoli Due in collina e una Monopoli Tre al Capitolo.

LOTTIZZAZIONE- Nel frattempo però cominciarono a sorgere nell’agro, grazie all’anno di moratoria della legge ponte, numerose case e villette oltre a tanti altri fabbricati (abusivi), che esigevano una disciplina e insieme una sanatoria nell’ambito di una più ordinata pianificazione urbanistica. Perciò, con la nuova amministrazione De Marino, si arrivò all’incarico, nel 1973, del prof. arch. Luigi Piccinato, per l’elaborazione di una variante generale al piano regolatore generale precedentemente decimato dai superiori organi competenti. Per farla breve, il nuovo prg del famoso professore romano, per quanto riguardava le aree edificatorie nell’agro, si limitò a ridurle drasticamente fino a concentrarle intorno ai nuclei abitati esistenti. Che andarono sotto la denominazione di “centri di contrada 6 e 7”, dove la nuova edificazione, prevalentemente orientata ai coltivatori, per non farli allontanare dal loro abituale luogo di lavoro, doveva avvenire con il rilascio della semplice licenza edilizia su lotti di pertinenza di terreni della superficie minima di mq. 2000 (zona 6) e mq. 5000 (zona 7), a indici edificatori planovolumetrici rispettivamente di 0,15 e 0,10 mc/mq. equivalenti entrambi a una casa monopiano di circa 100 mq. da 3 a 5 metri d’altezza. Fattostà che anche quel piano, nonostante non abbia subìto decurtazioni di territorio, fu approvato dalla Regione a condizione che, in quelle aree residenziali rurali, il rilascio delle licenze edilizie fosse condizionato alla preventiva approvazione di un piano particolareggiato di iniziativa pubblica, oppure all’approvazione preventiva da parte del consiglio comunale di piani di lottizzazioni di iniziativa privata. E qui, come si dice, è cascato l’asino. Per tutti i 35 anni che ci separano dall’approvazione di quel piano le amministrazione comunali succedutesi non sono mai riuscite a fare uno e uno solo di piani particolareggiati, lasciando l’iniziativa ai privati. Come dire, cari contribuenti delle campagne, sono cavoli vostri, se volete costruire sui vostri terreni case e villette, e altro ancora, fatevi a vostre spese i piani di lottizzazione. Ma per fare le lottizzazioni bisognava che i proprietari si mettessero d’accordo fra di loro, impresa talmente ardua, se non proprio impossibile, che nel corso di questi ultimi decenni ha consentito soltanto ai grossi proprietari terrieri, e a cordate di imprese che hanno fatto incetta di suoli, di redigere facilmente le lottizzazioni e (facilmente) farsele approvare. Tant’è che a oggi risulta edificato si e no il venti per cento di quelle aree.