Molte giovani coppie ci sperano ma tra il dire ed il fare …

Con il nuovo PUG, si è detto, molti cittadini avranno la propria casa. Ed in effetti, tra le tante critiche ricevute, questo nuovo strumento urbanistico avrà come sicuro effetto quello di incrementare l’offerta di appartamenti sul mercato, anche alla luce dei tanto chiacchierati errori che hanno consegnato una vera manna in termini di edificabilità ai “fortunati vincitori”.

Più appartamenti sul mercato, dunque maggiore offerta, dovrebbero permettere di calmierare il costo degli stessi. VERO ma NON SEMPRE VERO in quanto occorre valutare quanto concorrenziale è il mercato immobiliare cittadino. Un mercato immobiliare poco concorrenziale e poco trasparente difficilmente consente che i prezzi delle abitazioni calino per una serie di motivi.

Innanzitutto vanno valutati i costi d’acquisto dei terreni e soprattutto gli eventuali costi occulti della pubblica amministrazione (tangenti, ritardi nel rilascio delle licenze edilizie, intoppi burocratici ecc.); più il mercato e la pubblica amministrazione è poco trasparente e più quei costi occulti aumentano ed ovviamente si scaricano sul costo del prodotto finito.

Quanto concorrenziale è il nostro mercato immobiliare?

Che il nostro mercato immobiliare sia poco concorrenziale è facilmente spiegato dal fatto che, nonostante la crisi in atto, i prezzi delle abitazioni a Monopoli sono rimasti piuttosto stabili a differenza di quello che è accaduto in altre parti d’Italia e nei paesi a noi vicini. Generalmente i costruttori hanno preferito allungare i tempi di vendita piuttosto che intervenire sui prezzi. Ma hanno potuto far questo proprio in quanto sul mercato c’era poca concorrenza e l’offerta di abitazioni era comunque limitata. Questi due anni di ritardo nell’approvazione del nuovo PUG sono serviti a molte imprese edili per smaltire l’invenduto.

Il nuovo PUG potrebbe incrementare l’offerta e quindi calmierare i prezzi? Non è automatico. Molto dipenderà da quanto la proprietà dei nuovi terreni edificabili sarà diversificata tra le imprese edili. Se il mercato immobiliare manterrà gli assetti attuali è facile prevedere un accordo di cartello tra le poche imprese leader volto a contingentare l’offerta di nuove palazzine nel tempo (del resto è risaputo che per un nuovo PUG dovremo attendere altri 30 anni!) controllando di fatto il prezzo delle abitazioni.

E le Cooperative edilizie? Che ruolo giocheranno in questo scenario?

Va considerato che al di là di qualche cooperativa, tutte le altre non dispongono di terreni di proprietà su cui poter edificare in tempi relativamente brevi. Dovranno mettersi in coda ed attendere. In ogni caso, difficilmente potranno cominciare ad edificare prima di due anni. Risolti i problemi burocratici, le cooperative dovranno reperire i finanziamenti necessari ad avviare i lavori e la stessa cosa dovranno fare i soci delle cooperative. Con lo scenario macro-economico incerto in cui viviamo in due anni può accadere di tutto e si tratta di questioni da non dare per scontato.

C’è infine un ulteriore aspetto da considerare. Buona parte del mercato edilizio cittadino è rappresentato dal mercato delle seconde e terze case; un mercato alimentato negli anni passati dagli elevati indici di rivalutazione degli immobili, tali da rendere l’investimento sicuro e conveniente. Se i prezzi delle abitazioni dovessero cominciare davvero a calare, anche questa fetta di mercato potrebbe ridursi considerevolmente. Si tratta tuttavia della fetta di mercato più redditizia per le imprese edili.

Sono queste alcune brevi e sommarie considerazioni che ci spingono alla prudenza ed a credere che almeno per i prossimi anni i prezzi delle abitazioni non caleranno in maniera sostanziale. Eventuali crisi economiche permettendo. In Grecia, ad esempio, dopo la crisi finanziaria che ha interessato la finanza pubblica il mercato immobiliare è crollato ma si è trattato di un fattore esogeno al mercato di riferimento.

Un discorso a parte merita la compravendita dell’usato. Le agenzie immobiliari.

In un periodo di crisi economica, con molte famiglie in difficoltà nel pagamento delle rate dei mutui contratti, ci si aspetterebbe un calo consistente dei prezzi delle abitazioni esistenti. Quale è stato il ruolo delle agenzie immobiliari a Monopoli? Sempre i nostri lettori potranno confermare come in questi anni le agenzie immobiliari del paese non hanno contribuito a calmierare il mercato, anzi, almeno apparentemente è parso che le stesse abbiano contribuito alla bolla speculativa immobiliare. Molte agenzie immobiliari (molto probabilmente costrette dagli stessi clienti) hanno mantenuto i prezzi stabili delle proprie offerte immobiliari, dilatando i tempi di conclusione dei contratti. Risultato : molti immobili sono perennemente in vendita, nessuno li compra ma i prezzi non accennano a calare. A chi giova tutto questo?

Un pensiero, infine, va a chi non dispone di risorse economiche per acquistare una casa ai prezzi di mercato attuali.

Tante giovani coppie e tante famiglie a Monopoli non dispongono dei mezzi economici per acquistare un appartamento, neanche tramite cooperativa. Cosa ha previsto l’amministrazione comunale per queste famiglie? Gli aiuti per il pagamento degli affitti vanno bene ma non risolvono il problema. Sarebbe stato forse opportuno rilanciare anche l’edilizia popolare.

Sono questi alcuni dei temi di cui si sarebbe dovuto discutere prima dell’approvazione del PUG e di cui ci aspettiamo si cominci a parlare. Meglio tardi che mai!

La politica deve cominciare ad affrontare i problemi reali della gente e tralasciare gli interessi degli speculatori. Attendiamo risposte concrete.